Порівняння варіантів управління багатоквартирним будинком

Із 1 липня 2015 року запрацював Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417). Цим же Законом істотні зміни було внесено до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон про ОСББ).

Управління багатоквартирним будинком — це вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних із володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку (п. 8 ст. 1 Закону № 417).

Управління багатоквартирним будинком може здійснюватися відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону № 417 за рішенням співвласників:

• самостійно співвласниками;

• усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю;

• усі функції з управління може здійснювати об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі — ОСББ) чи асоціація об’єднань співвласників багатоквартирного будинку (далі — асоціація ОСББ).

Самостійне управління багатоповерхівкою співвласниками

Загальні положення

Нормативним підґрунтям для форми управління, при якій рішення з усіх питань приймають збори співвласників, є положення ч. 2 ст. 382 ЦКУ, п.п. 5 і 6 ч. 1 ст. 1 та ч. 1 ст. 5 Закону № 417. За цими нормами всі власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у т.ч. допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині чи за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового чи нежитлового приміщення, а також будівлі та споруди, призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Згідно із загальним правилом ч. 2 ст. 369 ЦКУ, розпоряджання майном, що є в спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Своєю чергою, преамбула Закону № 417 установлює: цей Закон визначає особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні й економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав та виконанням обов’язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання й управління.

Отже, Закон № 417 є спеціальним законом і саме ним регулюються особливості реалізації прав співвласників багатоквартирного будинку. У разі наявності протиріччя між положеннями Закону № 417 та іншими актами цивільного законодавства, застосуванню підлягають саме норми Закону № 417. Якщо певні правовідносини Законом № 417 не врегульовані, застосовуються норми ЦКУ та інших актів цивільного законодавства України.

Зокрема, прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників детально врегульоване ст. 10 Закону № 417, згідно з якою до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у т.ч. про:

• розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, установлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;

• визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;

• обрання вповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, унесення змін і розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;

• визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;

• проведення поточного й капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;

• визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;

• визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.

Процедурні питання проведення зборів також урегульовані ст. 10 Закону № 417. Серед них слід звернути увагу на такі особливості порівняно із загальним порядком управління спільним майном:

• рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких у сумі перевищує 75% (у деяких випадках — 50%) загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку (ч. 6 ст. 10 Закону № 417);

• передбачена можливість прийняття рішень шляхом опитування власників, які не брали участь у зборах, протягом 15-ти днів після проведення зборів (ч. 8 ст. 10 Закону № 417);

• рішення зборів має бути оформлене у вигляд протоколу, до форми та змісту якого висувається низка обов’язкових вимог (ч. 7 ст. 10 Закону № 417, наказ Мінрегіонбуду від 25.08.2015 р. № 203);

• у певних випадках протокол має надсилатися органу місцевого самоврядування для зберігання та розміщення на офіційному веб-сайті такого органа.

З іншого боку, не можна не брати до уваги й передбачений ст. 369 ЦКУ загальний порядок здійснення права спільної сумісної власності, тобто вирішення питань за згодою всіх співвласників шляхом укладання відповідного договору між ними. За сукупністю істотних умов такий договір міститиме елементи договору про спільну діяльність (гл. 77 ЦКУ), тобто визначати перелік обов’язків співвласників у вигляді грошових внесків, особистої трудової участі тощо з метою утримання багатоквартирного будинку.

Оскільки укладання такого договору можливе лише за умови повної згоди всіх співвласників, чинність договору та його обов’язковість для сторін не зможе бути в подальшому поставлена під сумнів із тієї лише формальної підстави, що він укладений без дотримання спеціальних вимог Закону № 417.

Проте навряд чи таку форму регулювання відносин співвласників можна вважати доцільною, оскільки необхідність отримання згоди 100% співвласників істотно ускладнює процедуру порівняно з отриманням згоди власників приміщень, площа яких у сумі перевищує 75% загальної площі всіх приміщень. Адже практика свідчить, що саме складність досягнення згоди 100% співвласників і є головною перешкодою під час визначення порядку розпорядження спільним майном. Окрім того, Закон № 417 надає легальну можливість провести голосування шляхом опитування власників, які не брали участь у зборах, протягом 15-ти днів після проведення зборів. Наявність такої можливості також істотно спрощує проведення зборів співвласників.

Окрім того, слід звернути увагу також на те, що ч. 2 ст. 10 Закону № 417 указує: усі питання управління багатоквартирним будинком належать до повноважень зборів співвласників. Своєю чергою, правозастосовна практика з питань оформлення підсумків засідань колегіальних органів є достатньо сталою — перебіг засідань колегіальних органів й ухвалені ними рішення оформлюються у вигляді протоколу.

Отже, системно аналізуючи норми ЦКУ щодо здійснення права спільної сумісної власності та норми спеціального Закону № 417, можна рекомендувати власникам приміщень у всіх випадках під час прийняття рішень із питань управління (утримання) спільного майна при самостійному управлінні багатоповерхівкою дотримуватися процедури прийняття рішень і складати документи з дотриманням саме Закону № 417 (з урахуванням підзаконних актів, прийнятих на його виконання).

Повертаючись до переліку повноважень зборів співвласників, можна виокремити 2 основні варіанти управління: вирішувати всі питання безпосередньо зборами співвласників або укласти договір з управителем, якому передати певний обсяг питань.

Варіант 1. Самостійне управління співвласниками.

Такий варіант управління може бути рекомендований для малоквартирних будинків, де є, наприклад, 3–5 квартир.

У разі такого варіанта управління співвласники як споживачі комунальних послуг укладають договори на постачання комунальних послуг з їх постачальниками, які є природними монополістами у відповідних сферах (залежно від конструктивних особливостей конкретного будинку та ступеня благоустрою населеного пункту це може бути централізоване водопостачання та водовідведення, газо-, тепло-, електропостачання).

Щодо утримання будинку, його поточного й капітального ремонтів, то в цьому разі співвласники самостійно вирішують шляхом проведення зборів співвласників, зокрема, такі питання:

• у яких послугах з утримання є потреба, якому суб’єкту господарювання замовити їх виконання;

• чи є потреба в поточному чи капітальному ремонті, якому суб’єкту господарювання замовити його виконання;

• у чому полягає трудова та/або грошова участь співвласників при реалізації утримання, поточного/капітального ремонтів, які порядок і строки сплати грошових внесків/реалізації особистої трудової участі;

• кого вповноважити на вчинення юридично значущих дій від імені співвласників, який обсяг повноважень надати цій особі.

Так, співвласники можуть самоорганізуватися й частину робіт виконувати самостійно (почергово прибирати прибудинкову територію). Певна особиста трудова участь можлива й на етапі поточного чи капітального ремонтів із метою зменшення вартості послуг спеціалізованої підрядної організації.

Якщо ж потрібно укласти договір на вивезення сміття, на ремонт внутрішньобудинкових мереж чи інші роботи/послуги, у виконанні яких зацікавлені всі співвласники та які не можуть бути виконані співвласниками самостійно, постає питання про визначення особи, уповноваженої діяти від імені всіх співвласників, та про обсяг повноважень цієї особи. Відповідно до ч. 3 ст. 369 ЦКУ, співвласники мають право вповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном. Отже, для цілей розпорядження спільним майном цивільне законодавство передбачає можливість призначити вповноважену особу безпосередньо з кола співвласників. З огляду на це, ми вважаємо, що ця норма має бути застосована й для реалізації можливості вповноваження одного зі співвласників на вчинення правочинів щодо утримання спільного майна, а тому залучати сторонню особу для здійснення представницьких функції немає потреби.

Обсяг повноважень цієї особи слід вичерпно закріпити в протоколі зборів співвласників. Із метою уникнення подальших суперечок можна рекомендувати закріпити таке:

• із якими обслуговуючими підприємствами (комунальними службами, будівельними й іншими підрядними організаціями) необхідно укласти договори в інтересах усіх співвласників;

• які істотні умови мають бути дотримані під час укладання договорів (вартість послуг, їх обсяг, періодичність/графік надання тощо); якщо співвласники довіряють уповноваженій особі обрати виконавців та узгодити з ними певні умови договорів на свій розсуд — прямо закріпити це право вповноваженої особи;

• у який строк та в якій формі вповноважена особа повинна звітувати перед співвласниками про виконання покладених функцій.

Варіант 2. Укладення договору з управителем.

Рішення про те, що управління будинком здійснюватиме управитель, теж належить до виключної компетенції зборів співвласників. Вони вирішують, які саме функції будуть передані управителю.

Управитель багатоквартирного будинку (далі — управитель) — фізична особа — підприємець або юридична особа — суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку й прибудинкової території та належні умови проживання й задоволення господарсько-побутових потреб (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закону № 417).

Примірник протоколу рішення загальних зборів, на яких приймали рішення про визначення управителя чи обрання вповноваженої особи співвласників для укладання, унесення змін і розірвання договору з управителем, передають на зберігання виконавчому комітету сільської, селищної, міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку, який розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті.

Особливу увагу слід приділити формі договору з управителем.

Відповідно до ч. 3 ст. 11 Закону № 417, умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України. Пунктом 6 ст. 13 цього Закону на Кабінет Міністрів України покладено обов’язок протягом 6-ти місяців із дня набрання чинності цим Законом привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом.

Постановою Кабінету Міністрів України від 20.05.2009 р. № 484 було затверджено Типовий договір про надання послуг з управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд. Зазначена постанова на день написання цього матеріалу є чинною, а отже, підлягає застосуванню в частині, що не суперечить чинній редакції Закону № 417. Водночас не можна виключати прийняття Кабінетом Міністрів України нового підзаконного акта на виконання п. 6 ст. 13 Закону № 417.

Отже, співвласникам, які приймуть рішення укласти договір з управителем, слід обов’язково пересвідчитись у чинності вказаної постанови безпосередньо на дату укладання договору, а також у відповідності положень типового договору актуальній редакції Закону № 417.

Законодавче регулювання істотних умов та особливостей процедури укладання договору з управителем (ч.ч. 4–6 ст. 11 Закону № 417).

Істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є:

• перелік послуг;

• права й обов’язки сторін;

• ціна на послуги;

• строк дії договору.

Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов’язковим для виконання всіма співвласниками.

Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) зобов’язаний надати чи надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом і печаткою управителя (за її наявності).

Договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна зі сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк.

Призначення особи, уповноваженої на укладання договору з управителем, визначення обсягу її повноважень.

Як було показано на Варіанті 1, законодавство передбачає можливість призначити вповноважену особу безпосередньо з кола співвласників. Із метою уникнення подальших суперечок можна рекомендувати закріпити в протоколі зборів співвласників таке:

• вичерпний перелік послуг, надання яких слід доручити управителю;

• якого суб’єкта господарювання залучити в якості управителя;

• на яких істотних умовах (вартість послуг, порядок оплати послуг, періодичність/графік надання послуг тощо) має бути укладений договір; якщо співвласники довіряють уповноваженій особі обрати управителя та узгодити з ним певні умови договору на власний розсуд — прямо закріпити це право вповноваженої особи;

• кого вповноважити на укладання договору від імені співвласників та подальший контроль виконання договору;

Співвласники для управління створили ОСББ

У цьому разі теж можливі 2 варіанти:

1. ОСББ залучає управителя для виконання всіх або частини функцій;

2. ОСББ самостійно здійснює управління багатоквартирним будинком чи через асоціацію.

Варіант 1. ОСББ залучає управителя.

Як зазначено вище, управителем може виступати тільки фізособа-підприємець або юрособа. При укладенні договорів з управителем слід зважати не тільки на вимоги ст. 11 Закону № 417, а й на вимоги ст. 13 Закону про ОСББ. Останньою визначено: якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об’єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об’єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Мінрегіоном. Наразі Типовий договір відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя затверджено наказом Держкомунгоспу від 27.08.2003 р. № 141, який має застосовуватися в частині, що не суперечить Закону № 417 та Закону про ОСББ.

Варіант 2. Управління безпосередньо ОСББ.

У цьому разі співвласники ОСББ здійснюють управління через свої органи управління: загальні збори, правління ОСББ і ревізійну комісію.

Членів правління ОСББ обирають на загальних зборах і до їх компетенції згідно з ч. 20 ст. 10 Закону про ОСББ уходить:

•

• підготовка кошторису, балансу об’єднання та річного звіту;

• здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно з законодавством;

•

• розпорядження коштами об’єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об’єднання кошторису;

• укладення договорів про виконання робіт, надання послуг і здійснення контролю за їх виконанням;

•

• ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність об’єднання;

• скликання й організація проведення загальних зборів співвласників або зборів представників;

• призначення письмового опитування співвласників та утворення відповідної комісії для його проведення.

Голова правління, обраний зі складу правління, на виконання своїх повноважень відповідно до п. 16 р. ІІІ Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Держкомунгоспу від 27.08.2003 р. № 141 (далі — Типовий статут):

• веде засідання правління, якщо правління не доручило ведення засідання іншому члену правління;

• забезпечує виконання рішень загальних зборів та рішень правління;

• діє без доручення від імені об’єднання й укладає в межах своєї компетенції договори, вчиняє інші правочини відповідно до рішень правління;

• розпоряджається коштами об’єднання відповідно до затвердженого кошторису та рішень правління, має право першого підпису фінансових документів об’єднання;

• наймає на роботу в об’єднання працівників і звільняє їх, застосовує до них заходи заохочення та накладає стягнення, видає обов’язкові для працівників об’єднання накази в сфері трудових правовідносин;

• за рішенням правління видає довіреності на представництво інтересів об’єднання іншим особам;

• відкриває та закриває рахунки об’єднання в банківських та інших фінансових установах, підписує банківські й інші фінансові документи;

• відповідно до рішень правління, здійснює інші дії, спрямовані на досягнення мети та завдань об’єднання.

Отже, голова правління є керівником ОСББ (юрособи), вищим органом управління якого є загальні збори співвласників.

Джерело: ОСББ INFORM, автор: Ольга Смоліна (за інформацією з сайта: http://zhytlo.in.ua.html)